Les confectionneur.neuse.s de bulles savent bien que toutes celles qui grossissent, enchantent les observateur.trice.s mais d’un autre coté se révèlent les plus fragiles. Il est à peu près certain que ce constat s’accommode parfaitement au monde du profit. Ce dernier devient suspect quand il enfle trop vite et devient ainsi extrêmement suspect. Le concept de « bulle » renvoie en effet inexorablement au risque d’éclatement !

Le secteur de l’immobilier devrait singulièrement inquiéter car il génère endettement, fragilité sociale et flambée des prix. Tout est réuni en France et notamment dans certaines grandes villes pour que la catastrophe se produise à court terme. Le rythme de croissance des prix est tel qu’il est totalement déconnecté de l’économie réelle (loyers, revenus, etc.).

Ainsi une véritable déconnexion existe entre cette évolution du prix du m² du neuf ou du rénové et le montant des loyers ce qui provoque un décalage entre les revenus et les montants des remboursements ! Il sera bientôt plus possible de louer de manière durable des biens immobiliers au tarif nécessairement à l’amortissement et au bénéfice escompté puisque personne aura les moyens soit d’acquitter les remboursements de la dette soit de louer.

Ainsi dans certaines villes comme Bordeaux, les prix ne respectent plus les fondamentaux énoncés ci-dessus ? Un marché immobilier spéculatif existe et les acheteurs pensent que les prix vont continuer à grimper et qu’il faut donc finaliser leur acquisition au plus vite avant qu’il ne soit trop tard… Il faut se hâter d’acheter pendant qu’on en a la capacité financière et des taux d’intérêt très bas.

Le niveau des transactions s’accélère, sans que l’on puisse l’expliquer par des éléments concrets, économiques, objectifs. Certes la LGV est un argument pour Bordeaux, mais cela n’explique pas une envolée de plus de 10% ! On y ajoute le phénomène du locatif lié au tourisme de masse ! Le marché est nettement surestimé et si dans les prochains mois le pouvoir d’achat stagne des désillusions seront vite au rendez-vous.

L’Insee a publié une étude sur le logement démontrant que « les prix d’achat » ont plus que doublé depuis 2000, et « qu’ils ont augmenté » à un rythme « nettement plus élevé que celui des loyers ». Les notaires confirment cette forte augmentation des achats dans certaines zones réputées privilégiées. La raréfaction du foncier liée à une demande de plus en plus répandue de limitation des droits à construire.

Ce phénomène renchérit le montant des achats immobiliers et augmente d’autant les volumes des crédits qui même à un taux très bas s’effectuent sur des durées très longues ce qui rend très problématique les capacités de remboursement dans une situation de fragilité socio-économique

si certains spécialistes écartent l’hypothèse d’un krach mais envisagent bel et bien un retournement des prix à un moment ou à un autre. Le niveau de surévaluation des prix et le dynamisme du marché ne sont que le reflet, à Bordeaux une forte croissance de la demande (« allez-y c’est le moment d’emprunter ! »; « Achetez pour sécuriser votre épargne! »; « Améliorez vos revenus avec du locatif mesuré »). rien ne semble vouloir arrêter cette spirale de sécurisation ou de placement.

Il suffirait d’une hausse significative des taux ou un accident conjoncturel pour générer une correction marquée du marché résidentiel dans certaines grandes villes comme Bordeaux. Certes la catastrophe n’est pas pour demaine mais si les prix de revente retombaient fortement à court ou moyen terme dans les villes où ils sont montés trop haut… on assisterait à la mise en danger de certains foyers.

Un rapport du Haut Conseil de stabilité financière souligne la « forte augmentation de la dette immobilière » et la « forte hausse des prix immobiliers » comme des risques financiers. Il sonne le tocsin puis calme les esprits en assurant que « les caractéristiques structurelles du marché français permettent d’amoindrir ces risques ».

En effet les ménages empruntent à taux fixe, la vérification des conditions d’octroi s’effectuent successivement par la banque et l’organisme cautionnaire pour une majorité des crédits accordés et enfin l’assurance chômage permet d’atténuer le risque de baisse des revenus. Ainsi moins de 15% des dossiers de surendettement concernent aujourd’hui des crédits immobiliers ce qui semble endormir toutes les craintes.

Toute bulle est tributaire du vent qui la pousse vers les obstacles. Toute bulle éclate sans crier gare. Toute bulle ne saurait durer. Celle de l’immobilier n’est guère différente. Alimentée par le souffle des banques elle menace l’équilibre de la France. Ne pas l’admettre c’est jouer à l’autruche.