La menace se profile mais elle n’est pas encore prise en compte par l’opinion dominante ; celle de la chute du marché de l’immobilier, une bulle spéculative qui n’a cessé d’enfler au fil des ans et des crises. La Banque centrale européenne a sonné le tocsin considérant que l’augmentation des taux d’intérêt pour les emprunts constituait une menace. En France les annonces se multiplient. Par(assurances exemple sur paris et l’Ile-de-France les notaires anticipent, en juillet 2023, une baisse annuelle des prix de 5 % pour les appartements quand les ventes de logements anciens ont reculé de 22 % au premier trimestre 2023, sur un an. Il en de même dans certaines grandes villes de province.
La menace ciblée par le BCE porte sur le fait que les prix chuteraient de manière « désordonnée » au regard des taux élevés d’emprunt dans le secteur. Les acquisitions de logements deviennent donc inabordables pour les ménages et peu intéressantes pour les investisseurs, La pire des situations qui pourrait mettre en danger les établissements bancaires les plus fragiles. Après des années de taux d’intérêt bas, voire négatifs, l’impact des conséquences de l’inflation se fait sentir. Surtout pour les manages ayant cédé à la tentation des emprunts à taux variable. On ne va tarder à en ressentir les conséquences.
Les prix immobiliers à Rennes chutent de -14 %, suivi de Metz à -13 %, de Nantesà -11 %, puis de Bordeaux à 10 %. Plus incroyable encore, la ville de Paris ferait le dos rond, avec des prix au m² glissant doucement, mais sûrement, en dessous de la barre des 10 000 €. Certes c’était dangereux mais si le phénomène s’accélère les promoteurs-vendeurs risquent bel et bien de se retrouver avec des appartements ou des pavillons sur les bras.
La situation a été créée par la BCE elle-même. Elle a relevé ses taux à un rythme inédit dans l’histoire de l’institut monétaire, pour lutter contre le retour de l’inflation. Les banques ont répercuté ces hausses : le taux moyen du crédit immobilier est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 3,15 % en avril 2023, avec un impact considérable sur le budget des acheteurs. Coincés par les augmentations des dépenses obligatoires (assurances, énergie, déplacement domicile-travail, taxes foncières, alimentation) les ménages entrent dans la spirale de l’endettement supérieur aux quotas initiaux. Le risque de perte d’emploi devient alors le plus menaçant.
En cas de cessation de remboursement des emprunts, la revente du bien devient hypothétique pour compenser le restant à payer. Moins d’acheteurs et donc moins d’offres et des prix qui s’effondrent. Durant la période euphorique des taux d’intérêt très bas il était possible de doper le montant des transactions ce qui a conduit les acheteurs à signer pour des montants d’acquisition sans rapport avec la réalité du marché. Cette situation a contribué à augmenter les finances des départements.
Le danger du lien total des ressources des collectivités avec l’économie de marché risque de prendre sa vraie dimension fin 2023 et surtout en 2024 qui sera l’année de tous les dangers. Les conseils départementaux n’ont plus aucun levier fiscal et ils ne survivent que sous perfusion d’un État de plus en plus exsangue. Le reversement d’une fraction de la TVA et surtout le produit des Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) servent en totalité à financer les dépenses de solidarité humaine. Cette taxe sur les ventes de biens immobiliers est reversée par les notaires entre 3 et 4 mois après la vente… Elle est proportionnelle au montant de la vente ! Un effondrement du marché générera une perte de recettes en fin de l’exercice budgétaire 2023. Les villes et les communes de plus de 5000 habitants seront également touchées.
Dans le même temps (et on évite d’en parler) les actions de contestation contre les constructions neuves se multiplient rendant les projets longs, périlleux et même impossibles. Les répercussions des restrictions fortes sur la disponibilité foncière aggravent la situation. Toutes les populations ‘installées » refusent désormais les arrivants potentiels. Il n’y aura pas de conséquences à court terme tant les programmes ont pris du retard (recours, augmentation des matières premières, pénurie de main d’œuvre…) mais la crise surviendra en 2025. Le coût du foncier suivra la même courbe que celle de la construction avec des possibilités de prêts réduites en volumes et en durée.
En laissant libre cours à la loi du marché le système ultra-libéral produit des crises endémiques à répétition jusqu’au jour où l’une d’entre elles fera exploser me système. La plupart des pays auront d’ici là installé des coalitions droite et extrême-droite au pouvoir et dans un contexte de grande pagaille financière nul ne sait vraiment comment se terminera l’aventure.
« Rien n’est jamais acquis à l’homme : ni sa force, ni sa faiblesse… »Louis Aragon. La Diane Française. »
Immanquablement, lorsque je constatais la baisse, puis la quasi nullité des taux d’intérêt, l’essor insolent des l’immobilier, et la généralisation primesautière des crédits à long terme, comme si aucun revirement de la situation économique n’était inenvisageable, me revenait sans cesse à la mémoire ce vers d’Aragon.
Et je pensais que le jour où cette folie cesserait, ça serait la course à la catastrophe.
La crise des subprimes n’a apparemment pas suffi comme avertissement.
Comme nous sommes toujours prêts à suivre à l’aveugle les innovations venues d’outre Atlantique, maintenant nous y sommes arrivés, aux lendemains qui déchantent.
@ à mon ami J.J.…
Certains mots m’interpellent et me reviennent en mémoire… Il y a de cela très longtemps, quand j’étais enfant, en lutte contre la diabolique orthographe française, je m’amusais à apprivoiser les mots… Ce « Primesautière, « ampoulé et ringard, » était de ceux-là…
Bonjour,
le Mozart de l’économie a réussi son coup ! torpiller l’immobilier . En considérant que l’immobilier était un placement qui immobilisait les capitaux, il fallait impérativement décourager les investisseurs de mettre leur pognon dans la pierre pour investir dans la mobilité financière donc en bourse.
Nous mesurons aujourd’hui les conséquences de ce choix discutable 252 faillites d’agences immobilières +83.9%, 40 faillites de promoteurs immobiliers +53.8%, 283 faillites de constructeurs immobilier +55.6%. La demande de logements sociaux augmente de 10 % et l’offre décroît de 10% . L’écart offre/demande est maintenant de 20% la crise du logement est bien là!
La convergence des évènements guerre en Ukraine entraînant l’inflation entraînant la hausse des taux tuant de fait la rentabilité des investissement. Pourquoi investir avec des taux de 4 ou 5 % avec une rentabilité de 2 ou 3% ??
D’autre part l’immobilier s’est retrouvé à la convergence de lois sans rapport direct avec la construction mais impactant gravement celle-ci. Ce sont les lois à visées écologiques et environnementales qui sont en cause et qui entraînent un enchérissement colossal des prix des terrains constructibles. Principalement il s’agit des lois sur la préservation des terres agricoles et les engagements sur l’économie des énergies fossiles construction et chauffage. Si on ajoute la prévention des risques inondations on voit les freins à la construction neuve.
Pour l’ancien c’est le problème des DPE (Diagnostic de performance énergétique) un véritable scandale !! Le fameux diagnostic sésame incontournable de la vente et de la mise en location rédigé par des « experts » aussi coûteux qu’incompétents. Nommés à la hâte et pour bon nombre ne connaissant rien d’autre que les tableurs « excel » leur forfait ne souffre d’aucune contestation. Cette obligation déprécie les logements anciens et les interdit de location. Les rénovations énergétiques dans les bâtiments anciens des cœurs de ville sont bloquées par la préservation des monuments historiques si bien que l’isolation ne peut se faire que par l’intérieur. Dans des vieux immeubles l’isolation par l’intérieur condamne les petites pièces qui passent sous les 9 m2 habitables et c’est très coûteux. A partir de 2025 les logements mal classés(g) par le DPE ( consommation supérieure à 420 kwh/m2 et par an ) ne pourront plus être loués et en 2028 ce seront ceux classés (e) des centaines de milliers de logements exclus du marché.
Les lois s’empilent les locations disparaissent.
La suppression de la taxe d’habitation menace les budgets des communes et augmente la taxe foncière dissuadant les futurs propriétaires de locatif.
L’encours actuel des emprunts immobiliers c’est 1 200 milliards d’€ soit presque 50% du PIB. Si un problème survient sur l’immobilier du même type que les prêts hypothécaires US en 2017. En gros les acquérants deviennent insolvables et les banques saisissent les biens qui inondent le marché les prix s’effondrent entraînant les banques dans leur chute. Vous pouvez imaginer le résultat dans notre pays.
Conscient (enfin) du problème, le CNR Logement, rajouté sur le tard à la série des CNR thématiques (santé, jeunesse, service public…) voulus par Emmanuel Macron, entend répondre aux urgences autour du logement : plus de 4 millions de mal logés, immobilier neuf en panne, rénovations énergétiques trop lentes…
J’ai écouté le ministre de la ville et accessoirement du logement ce matin dans ma TSF, une bonne rigolade.
Comment résoudre les contraintes de l’empilement des lois ?? Vous avez deviné ? Avec des nouvelles lois en plus c’est évident !
Officiellement entre 250 000 et 270 000 migrants rentrent sur notre territoire depuis les 5 années passées. Officieusement ce serait 300 000 par an , comment allons nous héberger ces nouveaux venus autrement que sous des tentes ? La question de l’immigration n’est pas le sujet, seul le chiffre des pas logés est préoccupant.
Bon voila mon point de vue, il vaut ce qu’il vaut, mais pour moi il est urgent de mettre mes éconocroques dans les actions des fabricants de tentes et de « mobiles hommes » (mobil-home).
Bonne journée
Aïe! c’est 2007 la crise des subprimes aux USA et pas 2017 comme je l’ai écrit … Je veux pas vieillir ;-))).
https://www.lafinancepourtous.com/juniors/lyceens/les-crises/la-crise-des-subprimes-2007-2008/
@ à mon ami façon j.f…
N’est pas Mozart qui veut… !
Le marché de l’immobilière ne fait que se rééquilibrer. Les agents immobiliers ont poussé comme des champignons, le banquier prêtait à tout va.
1 ou 3% de taux, franchement qu’est-ce que ça change pour celui qui a les moyens.
On a prêté sans retenue à tout le monde, en faisant croire que en cas de difficulté la maison se revendrait sans soucis avec une belle plus-value.
Quand on ne respecte pas l’économie elle finit toujours par se venger, et elle se fout bien de qui gouverne.
@ Pc voici ce que ça change concrètement taux du crédit en janvier 2020 pour 20 ans 1.08 % en mai 2023 pour 20 ans 3.29%
200 000 € sur 20 ans en janvier 2020 mensualités => 927 €/mois coût total hors assurance 22 466 €
200 000 € sur 20 ans en mai 2023 mensualités => 1 138 €/mois coût total hors assurance 73 228 €
écart mensuel pour la même somme + 211 €/mois à sortir du compte tous les mois voila ce que cela change ! les mensualités pour la même somme sont 18% plus élevées qui a obtenu 18% d’augmentation salariale depuis janvier 2020 ??
Effectivement une hausse de 2.21% ça peut sembler anecdotique en réalité ce n’est pas la même chose pour l’emprunteur !!
https://www.lafinancepourtous.com/outils/calculateurs/calculateur-de-credit-immobilier/
Je vous rejoint sur les excès de l’immobilier, tout ce petit monde du paysan qui se plaint de la disparition des sols agricoles et qui se frotte les mains lorsque le lotisseur les lui achète, au lotisseur qui double ou triple sa mise, à l’agent immobilier qui indice sa commission sur le prix, au fournisseur de matériaux qui gonfle les factures, au constructeur qui augmente ses marges en même temps que les prix augmentent et pour finir la TVA sur l’ensemble et les droits qui sont aussi en % … La fête est finie reste à compter les bouses !
cordialement
@ à mon ami Pc…
« Ah ça ira… ça ira… ça ira…
Les aristocrates à la lanterne…
« Ah ça ira… ça ira… ça ira…
Les aristocrates on les pendra !